Juan José De Carlo: “Una administración honesta y organizada le gana a la inflación”

Uno de los principales males de la economía argentina es la inflación. Y los consorcios no escapan a esa realidad. Los vecinos que viven en edificios ven así, cómo mes tras mes, su salario se debilita frente a las tan temidas expensas.

A veces muy poco detalladas, otras mal explicadas, lo cierto es que esa tabla cuadriculada que llega por debajo de la puerta cada 30 días, es lo que hace que mucha gente deje de vivir en edificios y se mude a zonas donde no hay tal gasto o al menos den una tregua.

¿Existen expensas que no suban junto a la inflación? ¿Por qué nunca se entiende lo que se paga de expensas? En un diálogo concreto, simple y casi educativo, Juan José De Carlo explica punto por punto cada pregunta que Flores de Papel le hace en nombre de los vecinos del barrio.

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-¿Una administración puede ganarle a la inflación?
– Para contestar esa pregunta hay que tener en claro lo básico. El gasto de un consorcio se divide en tres grandes grupos: “sueldos y cargas sociales”, “abonos” y “reparaciones” y en algunos edificios se agrega “la seguridad”. Ahora detallemos, “sueldos y cargas sociales” se lleva entre el 50 y el 70 por ciento de los gastos totales, y en principio es el más difícil de bajar, porque el Sindicato y tres Cámaras deciden sobre el aumento de las paritarias de los encargados.

De esta forma los propietarios se quedan con pocas herramientas para reducir este rubro pero sí se pueden reducir horas extras, y cuando se jubila un encargado hay que analizar muy bien cómo se lo reemplaza. Muchos consorcios se inclinan por contratar empresas de limpieza con jornadas de 4 horas diarias y si además se alquila la vivienda del encargado, ya este ingreso estaría cubriendo el 50 o 70 por ciento del costo de la empresa de limpieza.

– ¿En “Abonos y reparaciones” que se puede hacer?
– En los “Abonos”, a veces con una charla con los proveedores se pueden reducir o postergar aumentos, sin bajar la calidad y la seguridad. Y después llegan las “Reparaciones” que se lleva entre el 10 y el 35 por ciento del gasto total. Y te aseguro que haciendo auditorias, he visto que este porcentaje ha llegado al 50%, cuestión que muchos administradores o intento de administradores -por no decir estafadores-, han dejado de pagar aportes y contribuciones de los encargados, para sí pagar cualquier tipo de reparación, aunque no sea de primera necesidad o urgencia. Acá es donde la participación de los consorcistas es decisiva. Hay que hacer hincapié en la búsqueda de presupuestos, donde los factores “calidad”, “experiencia”, “precio” y “financiación” juegan un factor clave para que las expensas no suban.

– Con respecto al tercer punto de “Seguridad”, tal vez antes era un gasto de lujo, hoy es una necesidad que para muchas familias es indispensable.
– Exacto. Es un tema delicado porque es muy subjetivo. Probar con los tótems, esos que tienen una pantalla donde el seguridad observa todo, es una buena opción porque hay empresas que funcionan muy bien. Y el ahorro con respecto a este rubro puede ser muy importante. Una empresa de seguridad por 8 horas diarias y 6 días a la semana cobra aproximadamente $500.000 por mes y un tótem de seguridad las 24 horas, promedia los $150.000. Y si comparamos con la empresa de seguridad 24 horas todos los días, el costo asciende a $1.750.000. El ahorro acá es muy notorio, pero cabe aclarar que el servicio no es el mismo. Pero esto nunca lo decide el administrador sino que es una decisión de los propietarios, que dependerá de lo que realmente necesite cada edificio.

– ¿En cuánto afecta a la suba de expensas los vecinos que no pagan y qué se hace en esos casos?
– Que no se paguen las expensas influye en el aumento de las mismas. Muchos administradores dejan que se acumule deuda y ese es un problema. Hay que mantener la morosidad baja, estando constantemente detrás de los deudores, pactar un acuerdo de pago es una buena opción y cuando no hay compromiso o intención de pago, iniciar juicio es la única solución. Un juicio siempre es mucho más perjudicial para el deudor que lo que le implica estar al día con las expensas. En conclusión, yo considero que una administración honesta y bien organizada le gana a la inflación.

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– Las expensas en muchos casos son inentendibles.
– Las expensas son inentendibles cuando el administrador quiere que algo no se entienda. En sí, las expensas son como un papel donde el administrador detalla los ingresos y egresos de un edificio. Es como cuando los padres de familia anotan lo que cobran y lo que gastan. No hay otro misterio. Los vecinos tienen que exigir a los administradores total transparencia y saber que una vez al año, en asamblea obligatoria, tienen la facultad de decidir si quieren continuar con esa administración o cambiarla. En mi estudio, por ejemplo, compartimos a través de un acceso remoto virtual, todas las facturas de gastos, comprobantes de pago de cargas sociales y el extracto bancario de manera mensual. Somos muy claros en los detalles de los gastos. Ejemplo, si el gasto es plomería, se explica cuáles son los caños que se cambiaron exactamente; si es pintura, cuáles son los ambientes y sectores que fueron reparados. Además mi oficina está abierta de 9 a 18 horas y cualquier propietario puede acercarse si necesita alguna aclaración extra.

Juan José De Carlo, “CDDC Contadores”
Av. Directorio 1701, C.A.B.A., Buenos Aires, Argentina.
Tel: 4634-2423 / 11.4050-2128
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