Villa 1 11 14: cuánto vale una casa en la villa más grande de CABA
Sin escrituras, en efectivo y con valores que oscilan entre los 10.000 y 15.000 dólares. Radiografía de un mercado inmobiliario paralelo que crece al margen de la legalidad en el límite sur de Flores y se consolida con el 70% de sus viviendas ya construidas en material.
Flores no es solo la plaza Flores y el Papa Francisco. En su límite sur, sobre la zona de Bonorino y Castañares, se extiende la Villa 1-11-14, rebautizada en 2021 como Barrio Ricciardelli. Con más de 50.000 habitantes, es la villa más poblada de la Ciudad de Buenos Aires y también una de las que tiene el mercado inmobiliario más activo, aunque totalmente fuera de los portales tradicionales como Zonaprop o Argenprop.
El precio: entre la posesión y el dólar
A diferencia de Flores Norte, donde una casa chica de 120 m2 no baja de USD 150.000, en Barrio Ricciardelli no existe la escritura. Lo que se vende es la posesión o la cesión de derechos.
Una casa de material de unos 25 metros cuadrados se negocia entre USD 10.000 y USD 15.000 promedio, dependiendo de la ubicación. Todo se maneja en efectivo y con boleto de compraventa firmado entre vecinos.
“Acá el metro cuadrado no existe. Se paga por la ubicación, si está sobre la avenida o dentro del pasillo, y si tiene agua y luz con medidor”, cuenta un referente de la zona.
Los lotes originales de la villa eran de 8×17 metros (unos 136 m2), pero hace años que están subdivididos. Según investigó Flores de Papel, hoy la mayoría de las viviendas ocupa menos de un cuarto de su origen y varias personas viven de rentas. Son aquellos que compraron y construyeron en forma vertical.
No hay planos ni código de edificación. Las casas crecen para arriba a medida que la familia se agranda, siempre y cuando no se haya vendido ya el espacio aéreo. La estructura más deseable consta de cocina-comedor, uno o dos dormitorios y baño (ya sea compartido en el patio o interno).
Comparativa con otros barrios
Según relevamientos de organizaciones barriales y datos de vecinos, esta villa tiene valores más altos que otras cercanas como las de Lugano o Soldati, pero cuesta menos de la mitad que la de Retiro.
- Villa 31: Es la más cara por su proximidad a Retiro y al puerto. La urbanización, el asfalto y el transporte público elevaron los valores considerablemente.
- Villa Soldati y Villa 20: Siguen siendo las más económicas, con mayor presencia de construcciones precarias.
Apenas a 10 cuadras, ya en el barrio formal de Flores, una casa de 120 m2 con escritura y servicios cuesta diez veces más. La razón es simple: seguridad jurídica. En el barrio formal es posible acceder a un crédito hipotecario; en la villa, no. Por eso el mercado se maneja exclusivamente en efectivo y entre conocidos.
El problema de fondo persiste: sin título de propiedad, no hay banco que preste. Según el último censo popular de 2022, el 70% de las viviendas de Ricciardelli ya son de material. Hace 10 años, la relación era inversa. La villa se consolida y crece, aunque la legalidad todavía no la ha alcanzado.
